Berlin, 21. Oktober 2026. Wohnen wird für viele Menschen immer teurer. Die Bundesregierung will Mieter besser schützen. Das Gesetz heißt „Miete II”. Im Bundestag gab es dazu eine Anhörung. Das Ergebnis: Vermieter und Mieter sind weit auseinander.
Wie teuer ist Wohnen gerade?
Das hängt von der Stadt ab. In München, Köln und Hamburg stiegen die Mieten bei neuen Verträgen im ersten Quartal 2026 um gut 5 bis knapp 6 Prozent. In Berlin war es anders: Dort sanken die Mieten im selben Zeitraum um 1,8 Prozent. Für den Rest des Jahres rechnen Branchenverbände mit weiteren Steigerungen von 2,5 bis 4,5 Prozent.
Viele Mieter machen sich Sorgen. Laut einer Umfrage im Auftrag des Mieterbunds fürchten 29 Prozent, ihre Miete künftig nicht mehr zahlen zu können. Es wird mehr genehmigt, aber zu wenig gebaut
Es gibt Fortschritte. Von Januar bis August 2026 wurden in Deutschland rund 169.400 Wohnungen genehmigt. Bei neuen Wohngebäuden waren das 12,7 Prozent mehr als im Vorjahr. Bauministerin Verena Hubertz sagt deshalb: Der Wohnungsbau kommt zurück.
Aber: Eine Genehmigung ist noch keine fertige Wohnung. Ende 2025 waren rund 453.500 genehmigte Wohnungen noch nicht gebaut. Und für 2026 werden nur etwa 230.000 fertige Neubauwohnungen erwartet. Das liegt weit unter dem Ziel der Regierung. Wie viele Wohnungen insgesamt fehlen, ist umstritten. Der Mieterbund spricht von etwa 1,4 Millionen. Andere Quellen nennen kleinere Zahlen, zum Beispiel rund 800.000.
Was bringt der „Bau-Turbo”?
Der Bau-Turbo soll Genehmigungen schneller machen. In manchen Gemeinden gilt jetzt: Antwortet das Bauamt nicht innerhalb von drei Monaten, gilt der Antrag als genehmigt. Doch es gibt ein Problem: Die Baukosten steigen weiter und bremsen den Neubau.
Das steht im Gesetz „Miete II”
Die Mietpreisbremse gilt schon bis Ende 2029. Das Bundesverfassungsgericht hat im Februar 2026 bestätigt, dass die Verlängerung mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Jetzt kommt der zweite Schritt.
Das ist geplant:
Indexmieten: Bei diesen Verträgen steigt die Miete mit der Inflation. In angespannten Märkten soll gelten: Was über 3 Prozent im Jahr liegt, darf nur noch zur Hälfte auf die Miete aufgeschlagen werden. Bei 5 Prozent Inflation wären das höchstens 4 Prozent mehr Miete.
Möblierte Wohnungen: Vermieter müssen den Möblierungszuschlag künftig extra ausweisen. Der Wert der Möbel soll die Grundlage sein, dazu kommt eine Pauschale von 10 Prozent. Kurzzeitmiete: Mietverträge für vorübergehendes Wohnen sollen grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden. Bisher nutzen manche Vermieter diese Verträge, um die Mietpreisbremse zu umgehen.
Mietschulden: Wer seine Schulden nachträglich zahlt, kann künftig auch eine ordentliche Kündigung abwenden.
Wer sagt was?
Bei der Anhörung im Rechtsausschuss am 14. Oktober waren die Meinungen klar getrennt.
Die Vermieter sagen Nein. Haus-&-Grund-Präsident Kai Warnecke lehnte den Entwurf ab. Er greife in bewährte Strukturen ein und gefährde die Planungssicherheit kleiner Vermieter. Der Verband meint: Das eigentliche Problem sei, dass Wohnungen fehlen. Auch der Immobilienverband IVD warnt vor zu viel Regulierung.
Die Mieter sagen: Gut, aber nicht genug. Mieterbund-Präsidentin Melanie Weber-Moritz nannte den Entwurf einen längst überfälligen Schritt. Die Regeln zu Indexmieten, Kurzzeitmiete und Möblierung müssten aber strenger werden, damit sie nicht umgangen werden.
Beide Seiten haben einen Punkt:
Regeln allein bauen keine Wohnungen. Die Vermieterverbände haben recht, dass die Mietpreisbremse und neue Vorschriften die Wohnungsnot nicht lösen. Dafür braucht es mehr Neubau.
Neubau allein senkt die Mieten nicht schnell. Neue Wohnungen sind oft teuer und machen nur einen kleinen Teil des Marktes aus. Deshalb wollen die Mieterverbände den Schutz behalten.
Der Streit geht um die Schlupflöcher. Möblierte Wohnungen, Kurzzeitverträge und Indexmieten gelten als Wege, die Mietpreisbremse zu umgehen. Genau dort setzt das Gesetz an.
Mehr Papierkram für kleine Vermieter. Die Sorge vor Bürokratie ist nicht unbegründet. Ob sie die Schutzregeln aufwiegt, ist eine politische Frage.
Wie geht es weiter?
Die zweite und dritte Lesung im Bundestag stehen noch aus. Einzelne Regeln können sich bis dahin noch ändern. Spannend wird vor allem, ob die 3-Prozent-Grenze bei Indexmieten bleibt und wie die Regel für möblierte Wohnungen am Ende aussieht. Dazu kommt der Streit in der Koalition nach dem Rücktritt von Bärbel Bas. Er kann den Zeitplan verzögern.
…………….
Quellen
-Statistisches Bundesamt, Baugenehmigungen August 2026: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/10/PD26_370_3111.html
-Bundesjustizministerium, Gesetzentwurf „Miete II”: https://www.bmjv.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2026/0429_Miete_II.html
-Beck-aktuell, Anhörung im Bundestag (15.10.2026): https://www.beck-aktuell.de/heute-im-recht/rechtspolitik-gesetzgebung/mietreform-anhoerung-bundestag-einschaetzungen-2026-10-15
-Recht & Politik, Sachverständige uneins: https://www.rechtundpolitik.com/politik/rechtspolitik/mietrechtsreform-sachverstaendige-im-bundestag-uneins-ueber-geplante-neuregelungen/
-Handelsblatt/dpa, Mietenreport 2026: https://www.handelsblatt.com/politik/deutschland/mietenreport-2026-wohnungskrise-angst-vor-mietanstieg-und-wohnungsverlust/100251127.html
-Börse Express, Wohnungsmarkt 2026: https://www.boerse-express.com/news/articles/wohnungsmarkt-2026-mieten-explodieren-regierung-zieht-bremse-899256
-Anwalt.de, Mietrecht II 2026: https://www.anwalt.de/rechtstipps/mietrecht-ii-2026-was-der-neue-gesetzentwurf-fuer-mieter-und-vermieter-bedeutet-266141.html
-Bürger-Geld.org, Mietschulden und Kündigung: https://www.buerger-geld.org/news/finanzen/mietschulden-mieter-sollen-kuenftig-auch-ordentliche-kuendigung-abwenden-koennen
-Netz-Trends, Baugenehmigungen Juni 2026: https://www.netz-trends.de/baugenehmigungen-juni-2026-destatis-bauueberhang-453500-wohnungen-nicht-im-bau/
-Freitag, Wohnungskrise: https://www.freitag.de/autoren/mathis-sieblist/wohnungskrise-nur-vage-massnahmen-obwohl-ein-radikaler-kurswechsel-noetig-waere
AD
